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认清房地产市场的问题与趋势

发布时间:2021-01-21 16:47:30 阅读: 来源:中和缓蚀剂厂家

认清房地产市场的问题与趋势

当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况,反映出房地产调控政策取得了一定的成效。然而,房地产市场仍然存在着一些问题。未来房地产调控政策需要更加注重市场性工具,避免把短期政策长期化。要推动体制机制改革,在遏制投机、促进房价基本稳定的同时,促进房地产市场健康、可持续发展。  当前房地产市场运行的主要特征   1、房地产开发投资呈现高位放缓态势   在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下,1-10月,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长31.1%,较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点,较1999-2010年同期均值高4.4个百分点,总体仍保持较高水平。  从月度数据看,前5个月房地产投资增速相对平稳,6月份出现明显下滑,但7月份又大幅回升,从8月开始到10月,连续3个月保持高位放缓态势,10月当月房地产投资同比增长24.5%,较7月下降12.5个百分点。  2、住房销售增速逐步减速   住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感,实施房地产调控政策后,首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来,住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升,总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%,分别较上半年下降2.9和5.6个百分点,虽然略高于上年同期的数据,但与1999-2010年同期均值比,分别低11.4和12.3个百分点。  从月度数据看,2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份,出现大幅下滑,4月份销售面积和销售额出现负增长,增速分别为-10.1%和-11.8%;第二阶段是5月和6月,出现大幅反弹,6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%;第三阶段是7月到10月,连续4个月下滑,10月份销售面积和销售额再次出现负增长,增速分别为9.8%和11.1%。同时,二手房交易量持续为负增长,说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来,北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长;北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。  3、房地产价格放缓迹象初现  新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份,70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%,环比平均上涨0.10%,涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个,价格回落的有1个,同比涨幅超过5%的城市有17个;价格环比上涨的城市有24个,持平的城市有31个,下降的城市有15个,环比涨幅均未超过1%。  二手住宅价格同比涨幅下降,环比实现负增长。9月份,70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%,环比平均下跌0.07%。9月份,70个大中城市中,二手住宅价格同比上涨的城市有61个,持平的城市有2个,下降的城市有7个,涨幅超过5%的城市有10个;二手住宅价格环比上涨的城市有24个,持平的城市有21个,下降的城市有25个,环比涨幅均未超过1%。  4、土地价格增速全面放缓,土地交易逐步趋冷   土地价格增速全面放缓。2011年第三季度,全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%,较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点;同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%,较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点,地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米,较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示,今年前三季度,130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。  土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看,高价地块数量明显减少,溢价率和竞价轮次相对平稳,市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷,而成交量为444公顷,相差360公顷,且缺口又扩大趋势。进入10月,随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息,楼市下跌预期增加,土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况,开发商拿地意愿重新走低。三季度末,地产开发贷款余额7887亿元,同比下降4.8%,比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下,全国土地市场趋冷,可见一斑。  5、保障房建设完成预定目标   11月2日,国土资源部发布公告称,截至2011年10月14日,全国31个省今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷,用地落实率超过100%,已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。  今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金,各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日,住房城乡建设部公布,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。  当前房地产市场存在的主要问题   1、房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾   2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”,政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路,在调控手段上则是使用了更多的行政手段,包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令,其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而,截止到9月份,70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个,只有1个下降,房地产价格尚未出现实质性下降。  2、一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比   目前来看,一线城市房价已经出现松动,部分楼盘房价降幅较大。然而,与此形成对比的是,二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看,二、三线城市房价上涨是一个长期趋势,但是如果过热的投资性需求充斥楼市,房价过快上涨,势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫,透支楼市未来的发展能力。  3、限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响   以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微,而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于行政手段,而且影响范围不仅仅是投机需求,对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而,限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注,是否需要择机退出值得探讨。  4、货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用  2010年以来,货币政策采取连续收紧的操作,到2011年,其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下,房地产信贷资金逐步减少,三季度末,房产开发贷款余额2.64 万亿元,同比增长14.9%,比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降,1-10月份,累计同比增长20.2%,较上年同期下降11.8个百分点,其中国内贷款增长1%,较同期下降25.3个百分点;自筹资金同比增长30.8%,较同期下降19.9个百分点;其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%,较同期下降20.1个百分点。  对未来房地产市场几个基本判断   综合来看,中长期内,房地产市场仍将保持发展态势,但短期内房地产市场继续保持降温态势。具体而言,有以下几方面原因。  1、基本面:房地产市场需求仍然旺盛,经济增长短期内难以实现“去房地产化”  第一,城镇化背景下住房需求仍然旺盛,短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%,到2030年估计实现能稳定在70%左右。根据国际经验,一个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此到城镇化基本稳定之前,房地产市场总体将保持较快的发展格局。  尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房,大体解决1亿人住房问题,然而,保障性住房供给的瞄准对象有限,难以完全满足广大人民群众住房需要,更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。  第二,房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业,短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重,目前在新兴技术没有实现重大突破之前,很难实现经济增长的“去房地产化”,而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中,无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特征。  第三,地方政府财力与事权不匹配,以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来,地方政府财力与事权不匹配问题突出,土地出让金作为一项政府预算外收入,在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同时,这一模式也导致了地方政府对土地收入的过度依赖,造成较大风险。然而,未来一个时期,地方政府融资渠道仍然有限,包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重,因此,地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。  2、政策面:限购令等调控措施效果进一步显现,“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升   限购令发挥效力的时间是,需求冻结后销售量大幅放缓,而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是,需求下降,但投资仍然较快,供给较充足,减少了信贷资金、减少了预付款,在把自有资金用完之前,开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断裂,投资出现大幅下滑,将导致供需双冻结的局面,一方面导致房价上涨,另一方面导致金融风险。然而,限购令一旦放开,房地产价格势必会大幅回升,正是存在这种担忧,限购令短期内难以退出。  3、预期面:居民购房意愿持续下降  根据央行城镇储户调查问卷的分析,一季度末,30%的居民对未来房价持上涨预期,比例比上季度低10个百分点;二季度末,25.9%的居民持房价上涨预期,比例进一步降低;三季度末,75.6%的居民认为“过高,难以接受”,较上季提高1.3 个百分点,为2009 年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降,未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%,又进一步降至9月下旬的14.2%,创2009年调查以来的新低。

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