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商业地产投资窗口期用回报率说话盘楼

发布时间:2019-11-22 16:45:40 阅读: 来源:中和缓蚀剂厂家

商业地产投资窗口期 用“回报率”说话

地产大佬任志强曾说,最好的开发商都去搞商业了。即使王石姿态强硬地表态“有一天万科要是做商业的话,即使我死了,还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”,也挡不住越来越多的开发商进军商业地产的势头。

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地产大佬任志强曾说,最好的开发商都去搞商业了。即使王石姿态强硬地表态“有一天万科要是做商业的话,即使我死了,还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”,也挡不住越来越多的开发商进军商业地产的势头。

2012年,保利、华润、万科、绿地、蓝光、中德、九龙仓等成都地产界几大巨头,都宣称重兵挥师商业地产,商业地产投资也成了更多人保值升值的首选。与住宅市场不同的是,并非所有的商业地产都能赚钱,面对商业地产趋热之势,也有人发出了不同的声音。

“商业地产本身专业性强、回报期长、技术门槛高,对于普通投资者来说,这是个水很深的投资领域。”嘉进地产总经理李昕明确表示,他不赞成毫无经验的投资者盲目闯进这片区域。

商业地产过剩论骤起

2011年的商业地产井喷,新华社曾公布这样一组数据:“深圳、广州、上海、北京以及香港的商用物业,都在2010年获得快速发展,租金、售价都出现提 升。据第一太平戴维斯以及仲量联行最新发布的总结数据,2010年,深圳、广州、上海、北京的甲级写字楼租金均出现24.5%、14.1%、0.9%、 19%的涨幅。以深圳为例,写字楼平均售价已快速上涨至38600元每平方米,同比涨幅高达41.5%。业内人士认为,政府对住宅投资的控制使得部分资金 流入了不在调控范围内的商业地产。由于资金蜂拥,2011年商用物业将迎来供应高峰期,从全国范围来看,商业地产井喷在即。”

商业地产 的井喷,也是2011年成都楼市的关键元素。“2010年,成都开工建设商业综合体项目达到67个,2011年,业界人士估计成都的城市综合体项目将超过 80个。如此庞大的商业地产物业数量,以无可争议的事实证明,从2011年开始,成都已经打响了商业地产的争霸战。”

投资看准“人气商气”

正当成都商业地产遍地开花已成趋势,越来越多的投资者为追求高回报率试水城市新兴区域的时候,其中也有部分人敏锐地嗅出这种商业布局的不利一面:在成都商业体量过剩的情形下,新兴区域商业地产规划与放量是否过剩?到底还有多少发展空间?

投资者汤先生告诉记者,对自己前期“吃下”的两个铺面感到有些后悔,当时商业地产炒得火热,于是汤先生也随大流在双流盘下两个临街商铺,现在看起来,那边人气和商业氛围冷冷清清,“当初以3万/平方米入手,现在打算按原价卖掉,估计都悬。”

冉立春认为,并非所有的商业地产项目都能赚钱,如果没有足够的人流和消费力来支撑,盲目投资就会遭遇很大风险。正因为如此,一些成熟商圈的商业地产项目,如雄飞中心、金牛万达广场、万科钻石广场、阳光·新业中心、协信中心正成为投资者大笔持有的宠儿。

无论何种业态形式,商业地产投资的真正逻辑在于,良好的商业环境、旺盛的市场人气、发达的交通路线、合理的前期规划、充足的停车位、专业的商业管理等诸多因素。“在商业地产井喷时局下,选择稳健合理的商业回报更符合市场投资准则。”

用真实“回报率”说话

一般认为,衡量商业地产投资的成功标准关键看租金回报率。“与住宅产品一样,不少商铺投资者选择长期持有,因此,投资回报率是最受关注的焦点。”不少行业人士认为。

为了吸引投资者购买,最近有些开发商甚至打出每年8%-10%的高回报率,全然不顾自身项目的定位、实力等情况跟风效仿。一旦经营不善,开发商无法兑现,将直接导致该商业项目倒闭,成都过去曾有好几个类似的案例。

城西郫县一城市综合体项目,之前以宣称高回报率吸引众多投资者的眼球,销售价格更是被抬到4万-6万元/平方米。据记者获悉,项目由于发展商经营不善导致无法兑现投资回报,纠纷不断。

资深地产投资人士曾世民表示,投资之前一定要实地考察商业地产项目的情况,包括租金情况、区域地段、项目定位、硬件配套、经营管理水平等任何一个环节出问题,都会导致高回报率这个美丽的“肥皂泡”消失殆尽。

“好比城南某商业项目近期打出7%-8%的高回报率广告。然而参照同板块、同等定位的商铺180元/平方米左右的月租金,5万多元/平方米的售价情况, 以100平方米的商铺来计算,其投资回报率=月租金× 12(个月)/售价,即216000元/5000000元=4.3%,这样的投资回报率和该项目所标榜的高回报率相比,显然相去甚远。在某些情况下,投资 者一定要具体问题具体分析。”

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